房屋交易- 新北泰山透天隔套或者板橋公寓隔套 新北泰山透天隔套或者板橋公寓隔套

最近在幫家裡研究要把一些資金要投資怎樣不動產
1.輔大後門貴子路67巷的透天隔套
2.板橋捷運公寓頂加隔套
Case 1 輔大後門貴子路67巷的幾間透天隔套
1. 優點
1. 改裝完全不用過問樓下
2. 隔的套房數多，現金流相對好
3. 一層隔六套，不確定是否違法
4. 2800萬左右的價格可以有約地坪25坪上下的透天，隔出14間套房
2. 缺點
1. 管理困難，那邊套房租金很低，房子狀況不好，大概4-5k，可能都是流動率高的學生（加上少子化）或者真的是比較收入困難的族群 朋友說要做好常常催租欠租的準備 甚至吸毒犯罪的機率都會偏高？
1. 格套數量太多，可能三不五時就會有租客維修需求，幾乎需要有一個全職的在顧狀況，扣掉請一個全職應該就現金流需要倒貼
2. 似乎整片都是海砂屋？氯離子超高
3. 沒有天然瓦斯
4. 巷弄狹小，加上又有違建，如果出火災意外可能也要跟著有法律賠償責任
5. 套房密度極高，附近整個小區整條巷子都是做一樣的生意
6. 不確定滿租率多少，加上少子化，加上環境親自看過真的附近整區都很差 蚊子很多 又在醫院旁 生活機能幾乎0
7. 超級難轉手，幾乎都擺了好幾年賣不掉
8. 他不只是違建，他原本只能蓋到三層樓高後來整個加蓋到五樓。不是只有這間，這裡整區都是
9. 會不會整天被檢舉，收三十萬罰單就收到飽？加蓋兩層樓上去的是要怎麼打掉？他還是鋼筋水泥蓋上去的，不是鐵皮加蓋上去的
可能需要花錢額外裝修 目前屋況就是人間煉獄 我不敢相信這是住人的地方
10. 我自身看不到的缺點，請補充
Case 2 板橋捷運公寓頂加隔套
1. 優點
1. 板橋精華捷運站附近
2. 每間套房的租金相對高
3. 租客相對單純，捷運上班通勤族
4. 一層隔四套，加上頂加隔套
5. 單價相對低1500w 28坪公寓
2. 缺點
1. 老舊公寓
2. 未來裝修不易，樓下會靠北靠母
3. 隔套數量不夠多，現金流沒有隔套透天強還需要倒貼一點
這兩種類型我都知道將來轉手極難，
而且還要扣掉請人管理，第二間公寓有機會請家人幫管就好
但現階段可能會考慮有長期穩定正現金流，短期內(10年)不考慮賣出。
基於以上是否可以提出一些沒看到的點
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