房屋交易- 花蓮45年老公寓價格 花蓮45年老公寓價格

大家好 對於花蓮房市狀況不是很懂 想請益
在花蓮工作
因為自住需求想買房，才開始看房跟研究相關知識
（以買代租）
雖然耳聞近年花蓮房價飛漲的不可思議
但實際看過幾間才真正感受到
新建案就算了
但老中古屋似乎也跟著胡亂漫天喊價
已經分不清楚合理價到底是什麼了
有請房仲帶看了幾間未整理但覺得屋況可以接受的老公寓
建坪約19-20坪 地坪約6-7坪
開價都300多
有近市區、國盛、球崙附近的
想請問花蓮居民 投資客 屋主
覺得這樣的房子真正合理價格是多少呢
覺得屋主先開高再給買主殺6-8成的過程
覺得好麻煩又很疲憊
滿想知道不管是賣方或買方大家心中的合理預期
目前一坪都15-17
但自己預估可以接受的合理價格約一坪9-11
現在花蓮房價似乎也有下跌趨勢
不知道等個1-2年等得到房價下修回到合理價嗎？
覺得會緩跌的幾個原因
原因1
是覺得目前這種價格，投資客不會想買
因為加上整理的費用60-70後，要賺錢再轉賣更高的價格，這種老屋賣不出去，有能力買這價位的人會不如直接買新建案，投資出租可能要二十年才回本，還要管理，而且花蓮少子化跟年輕人口流失，也只會越來越少人，不划算
原因2
只有像我這樣的自住客可能會想買
不過買的人都會是末代住戶，買的人住了10年後若想換屋賣屋，老屋都50 60歲了，很難再找到買家，通常會乾脆存多一點買新成屋或預售屋？
原因3
新建案一直蓋
不知道這樣的判斷是否正確？
因為沒有特別喜歡新房，完全不是投資需求，也沒有真的急用房，只有自己一個人住，傾向想以合理價格買老屋再自己整理
不過打算如果超出能力範圍跟覺得太盤就不考慮了
懇請解惑
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