房屋交易- 借名登記 欲返還房屋及貸款轉移 借名登記 欲返還房屋及貸款轉移

大約發生在四年多前，我幫前女友的媽媽借名貸款，
在南投買了一間房子。
如今因為我跟老婆想要買一棟新房子，
為了避免這筆貸款造成我們新房子貸款的額度，
想要把房子還給她以及貸款也轉移給她。
南投那間房子的頭期款、貸款及稅金都是前女友的媽媽在繳納。
有問題想請教：
1.想要請教有什麼方法可以最簡單又可以避掉贈與稅的方式把房子及貸款轉移給她？
2.我的首購用掉了，但老婆還沒，
想請教一下我們共同登記的房子會影響到房貸放款的成數嗎？
3.我跟老婆都是公務員。
謝謝各位回答！
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