房屋交易- 鄉下農地如何轉化成資金? 鄉下農地如何轉化成資金?

是這樣的
老父40多年前在喜愛的新竹縣鄉下買了幾塊地。
這麼多年來在上面折騰也花了不少錢。
現在老父年事已高，想買個新房子自住
無奈沒現金沒存款，
前陣子種種原因虧了不少錢，把全家老本都賠掉。
所以只能到處找錢。
目前能運用的資產就是台北一棟老房。
以及鄉下的那些地。
但台北老房還須自住也不可能直接賣掉，
至少在找好換房方法前不能果斷處理。
所以鄉下土地變成首要目標。
鄉下土地多為山坡地保育區，有林地跟農地，蠻多塊的加起來
超過一公頃吧。公告現值約3~4000萬，想說拿土地去貸款，但
後來發現銀行或農會貸款的邏輯不是說你沒錢所以借錢給你，
而是你還得起才借給你。老父沒收入靠退休金是沒辦法還貸款，
何況年紀太高銀行也不給貸，只能找兒子當保人...
但兒子打零工收入2,3萬，還沒扣掉房租跟生活開銷，要擠出錢
付每月貸款也很難。還款能力低貸款給的利率也很差...問過都快4%
就算現在不貸款，土地繼續放著，最後還是會遇到繼承的問題...
如果是農地就算了，好像能免遺產稅，但必須申請農地農用證明才可以，
問題就在老父感覺也沒有在務農的樣子(雖然本身是農民身分)，種點果樹
跟幾個菜，要跟人家申請說是農地，除非有關係不然應該很難。如果不能
免稅的話估算下來遺產稅也要交個200多萬吧，屆時還是沒錢的話最後只能
被國家收走，不值。
紙上金額數千萬，但只有在繳稅時有感...
古人都說有土斯有財，但怎麼感覺現在只有先破財...XD
想請教各位，目前的狀況哪一種是比較好的解決方式?
1.認命工作累積財富
2.賣土地 (鄉下奇怪土地可能連公告現值都賣不到，
屆時扣掉多年祖傳的土增稅可能還虧錢?)
3.硬著頭皮貸款，成數低利率差但至少有現金
4.把台北房子一起拿去貸款，湊得金額多一點比較好操作?
5.努力務農申請農用證明，至少將來可以省掉遺產稅之類的各種稅...
謝謝大家
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