房屋交易- 理財型房貸買房請益 理財型房貸買房請益

各位房版前輩好，這三年在房版天天爬文看功課，也吸收了不少知識。小弟台中人，目前台北工作，年薪約130。
有幸在2020年買下北屯11期的新屋當退休宅，目前讓家人住（有幫忙出房貸），如今房價跳漲，為了延長寬限期，我選擇轉貸，房價增值的關係，銀行另外再給我800萬的隨借隨還理財型房貸。
目前運用的方式如下：
挪出350萬改建長輩位於台北市西區捷運站的透天老宅（長輩不給賣），改建成三間一房一廳一衛一陽台的大套房，目前估算一間月租樂觀可達18000，每年可帶來約60萬元的租金收入。預計下半年完工出租。
出租後使用一半租金償還理財型房貸，一半租金存下來。
而另外剩下約450萬元的資金，原本想說不敢太冒險先不用，但最近又覺得不用白不用，考量再買下崇德文心站附近一房一廳含車約800萬的住宅出租。
若是使用理財型貸款付頭期二成，掛家人名字申貸約可再貸八成。以目前行情一房一廳含車約20000元租金左右，三年寬限期內，扣掉利息，每月可再增加約8000元收入。
到了寬限期後加上稅費、仲介費，以成本價賣出，只賺這幾年出租期間的租金，請問各位前輩，這樣的操作思維是否有什麼問題或是具有風險的地方嗎？
或是我該先等台北的改套出租順利後再開始佈局？
很少在房版發文，若是問題太笨，還請多多包涵，謝謝。
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