房屋交易- 請問這樣我應該從多少開始斡旋？ 請問這樣我應該從多少開始斡旋？

各位前輩好~
最近看上了一間華廈，
屋主開價900萬，
我本來打算從600萬開始斡旋，
希望可以成交在720萬左右，
但仲介給我的謄本資料中顯示該物件的“他項權利部”之“擔保債權總金額”為790萬，看到這個我整個傻眼，
這樣不就代表屋主當時買的價格比我想成交的價格高？
如果以網路上粗略估計的算式來看
抵押權設定金額通常是貸款金額的1.2倍，因此，以「擔保債權總金額」/1.2等於貸款金額，若推測貸款8成的話，房屋總價=貸款金額/0.8
以我的物件來看就是：「擔保債權總金額」為790萬，則推算房屋總價為
790萬／1.2＝658.3萬(貸款金額)
658.3萬／0.8＝822.9萬(房屋總價)
請教各位前輩
以上述的情況，
我該從多少下斡旋比較可行？
有可能在750萬左右成交嗎？
有什麼地方是我沒注意到的嗎？
謝謝指教
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