房屋交易- 社區透天建案請益

想請問各位有經驗的前輩
家裡長輩目前看了一個社區透天建案
因為本身基地是梯形因此有兩戶比較不一樣
如A6是房屋加額外土地
如顏色框起來的地方
橘色框內是房子建物及土地
剩餘藍框內的是兩塊私人土地
長輩預計做曬衣場以及車庫使用
考量到大門前那塊地可以停兩台車
因此一樓原先車庫格局會客變作為房間
建商答應協助進修所有客變
包括：
1.已經建好的一樓浴室打掉拓寬增設淋浴空間
2.一樓砌隔間磚牆才能做成臥室
3.鐵捲門換成大面積窗台與牆面
4.一樓車道磚換成拋光石英磚
5.某層樓隔間牆拆除
想請問各位有經驗的前輩
本身建物地坪14.2 / 土地18 / 公共車道3.8
因附近沒有三年內新建案的實價登錄
於是有了用建造成本的念頭去推算
查過建商兩年前整塊基地土地購得成本
如把額外土地價值（當初購得成本價）扣掉的話
單算房屋（屋+地）價格是非常便宜的
市場新屋行情約21-23/坪，這樣算下來17/坪
但相對的那兩塊土地未來就是跟著房屋一起買賣
想請問各位這種建案可能的隱憂是什麼？
以及將外部土地成本扣除掉計算房屋價值的方式
有沒有什麼客觀上的盲點呢？謝
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